Investissement en déficit foncier

Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d’immeubles nus bâtis ou non bâtis, appartenant en propre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal (conjoint, partenaire (PACS) et personnes à charge).
Ces revenus sont, en principe, imposés dans la catégorie des revenus fonciers, à moins :
– d’être exonérés, ou d’être inclus dans le bénéfice professionnel imposable dans la catégorie des BIC, BNC ou BA (c’est le cas pour les produits des immeubles utilisés pour les besoins d’une entreprise individuelle, commerciale ou artisanale, d’une profession non commerciale ou d’une exploitation agricole),
– ou enfin de provenir de location en meublé (imposable dans la catégorie des BIC).

Revenu net imposable

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l’impôt sur le revenu est un revenu net.
Le revenu net imposable peut être déterminé de 2 façons.

Méthode forfaitaire

Le revenu foncier net peut être déterminé de façon forfaitaire.
Si les revenus fonciers perçus par le foyer fiscal au cours d’une année sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le régime simplifié du micro-foncier s’applique de plein droit (à condition toutefois que ces revenus ne proviennent pas d’immeubles “spéciaux”). Le revenu imposable est alors forfaitairement fixé à 70 % des revenus bruts perçus en cours d’année. Le contribuable n’a qu’à reporter directement le montant des revenus perçus au cours de l’année sur sa déclaration d’ensemble des revenus n° 2042, l’administration fiscale appliquera automatiquement l’abattement de 30 % sur ces revenus. Il est toutefois possible de renoncer à l’application de ce régime en optant pour un régime réel d’imposition.

Méthode du “réel”

Le revenu foncier peut être déterminé de façon “réelle”. Il est alors déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l’année d’imposition et le total des charges de la propriété supportées au cours de la même période. Ce mode d’imposition, obligatoire pour les bailleurs percevant des revenus fonciers d’un montant supérieur à 15 000 €, ou propriétaires d’immeubles “spéciaux” (bénéficiant de régimes fiscaux dérogatoires) optionnel pour les autres, oblige les bailleurs à déposer un formulaire spécifique n° 2044 ou 2044 spécial, sur lequel ils doivent porter le détail de leurs recettes et de leurs frais et charges. Cette déclaration doit être annexée à la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042.

Taux d’imposition

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’IR auquel il convient d’ajouter les différents prélèvements sociaux (ces prélèvements sociaux s’appliquent également, sauf exceptions, aux revenus fonciers perçus par les non-résidents).

Gestion du déficit foncier

Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, un déficit est constaté. Ce dernier s’impute :

sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € en présence d’un déficit “Périssol” ou, à compter de l’imposition des revenus perçus en 2019, “Cosse ancien”) s’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt, sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou 15 300 € ou générée par les intérêts d’emprunt.

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Lors de notre premier rdv, nous analysons votre situation familiale, fiscale et patrimoniale, vos projets de vie et vos objectifs. Ce bilan patrimonial permet de déterminer :

Une enveloppe d’investissement.
La typologie de votre investissement : un appartement, une maison, un immeuble,
Ainsi qu’un secteur d’investissement,

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Nous n’avons pas de biens à vendre dans l’ancien. Nous nous mettons donc en chasse d’un bien correspondant à votre projet. Dès que nous trouvons une opportunité, nous vous envoyons un descriptif détaillé du projet,
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